La rigenerazione urbana e la demolizione ricostruttiva rappresentano strategie fondamentali per il rilancio delle aree urbane degradate e per la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente. Questi interventi mirano non solo a migliorare l'estetica delle città, ma anche a promuovere la sostenibilità ambientale, l'efficienza energetica e la qualità della vita dei cittadini. In Italia, la problematica degli edifici abbandonati è particolarmente rilevante. Numerosi edifici, spesso risalenti a decenni passati, sono stati lasciati in stato di abbandono. Questa situazione è particolarmente evidente in Lombardia, dove l'urbanizzazione rapida e la crisi economica degli ultimi anni hanno lasciato un segno tangibile nel tessuto urbano. In questo articolo vedremo i vantaggi di questo processo ricostruttivo, le sfide attualmente in corso e alcuni casi studio di Guffanti A. spa.

La rigenerazione urbana e la demolizione ricostruttiva offrono numerosi vantaggi tangibili. Uno dei principali benefici è il miglioramento della vivibilità e del decoro urbano. Rimuovendo edifici fatiscenti e sostituendoli con strutture moderne, si crea un ambiente più sicuro, piacevole e accogliente per i residenti. Inoltre, questi interventi consentono la creazione di nuovi spazi funzionali e abitativi, rispondendo alla crescente domanda di alloggi e spazi commerciali. Le nuove costruzioni possono essere progettate per soddisfare esigenze specifiche della comunità, come parchi, aree ricreative e servizi pubblici, contribuendo a un tessuto urbano più coeso e dinamico.

Un altro aspetto cruciale è l'aumento dell'efficienza energetica dei nuovi edifici. Le nuove costruzioni possono infatti incorporare tecnologie avanzate e materiali innovativi che riducono il consumo energetico e minimizzano l'impatto ambientale. L'adozione di standard edilizi elevati e l'implementazione di fonti di energia rinnovabile non solo favoriscono la sostenibilità ambientale, ma offrono anche vantaggi economici a lungo termine, grazie alla riduzione dei costi energetici per i residenti.

Nonostante i numerosi vantaggi, uno dei principali ostacoli è rappresentato dai costi elevati di demolizione e ricostruzione. Questi interventi richiedono investimenti significativi, sia in termini di risorse finanziarie che di tempo, il che può rendere difficile la realizzazione di tali progetti, specialmente in aree economicamente svantaggiate. La gestione dei rifiuti e dell'inquinamento è un'altra questione critica. La demolizione di edifici genera una grande quantità di detriti e materiali di scarto che devono essere smaltiti in modo sicuro e responsabile. Infine, i lavori di rigenerazione urbana possono causare disagi significativi per i residenti delle aree interessate. Le operazioni di demolizione e costruzione possono comportare la chiusura temporanea di strade, l'interruzione dei servizi pubblici e un aumento del traffico, creando inconvenienti per la vita quotidiana dei cittadini. 

Affrontare queste sfide richiede una pianificazione accurata, risorse adeguate e una forte collaborazione tra enti pubblici, privati e comunità locali, per garantire che i benefici della rigenerazione urbana siano realizzati in modo sostenibile ed efficace.

Guffanti, quando rileva uno stabile, effettua un attento studio per determinare la fattibilità dell’intervento di demolizione e ricostruzione. In caso l’opera rientri nelle categorie di ristrutturazione o restauro, agli acquirenti è offerta l’opportunità di beneficiare di una detrazione fiscale all’acquisto. Abbiamo approfondito il tema nell’articolo Incentivi fiscali per acquisto immobili ristrutturati o ricostruiti.  

In questo capitolo, grazie ai case studies di Guffanti presenteremo esempi concreti di tali interventi.  

Colverde – piano di lottizzazione “RFR6 via San Lazzaro/via Roma” – Residence Monterosa
I lavori, iniziati nel 2021, coinvolgono la ristrutturazione di un fabbricato industriale esistente, con demolizione e parziale ricostruzione di una volumetria di circa 11.600 mq per un totale di 54 unità abitative. Vengono realizzati i fabbricati ad uso residenziale, dei quali due già ultimati, ed il terzo in costruzione,  e un’area parcheggio pubblica e verde di circa 1.800 mq, con 57 stalli. Le aree sono pavimentate con masselli autobloccanti drenanti. Il progetto include anche la riqualificazione dell’intersezione stradale tra via S. Lazzaro e via Roma.

Appiano Gentile – piano di lottizzazione “RFR5 Via Monte Carmelo”
Il progetto, iniziato nel 2020 e concluso nel 2022, ha coinvolto la demolizione parziale e la ricostruzione di un fabbricato industriale, trasformando una volumetria di circa 4.500 mq in un moderno edificio residenziale su tre livelli con un ampio interrato. L’intervento ha incluso la creazione di un’area di parcheggio pubblico e spazi verdi, arricchiti da alberi come Quercus ilex e Magnolia grandiflora. Inoltre, sono stati effettuati adeguamenti stradali su via Marconi e via Monte Carmelo, migliorando la viabilità e la sicurezza. Si è trattato di un importante traguardo nel piano complessivo di rigenerazione del centro storico di Appiano Gentile, in particolare nei dintorni di Piazza della Libertà.

Montano Lucino – piano attuativo comparto “ATR 1”
Avviato nel 2019, il progetto ha visto la demolizione di un fabbricato industriale esistente e in disuso, collocato in un quartiere prettamente residenziale. L’intervento ha portato alla costruzione di edifici residenziali su due e tre piani, per un totale di 27 unità abitative. Sono state create due aree versi pubbliche con parcheggio accessibile da via Garibaldi, oltre alla realizzazione di una pista ciclabile lungo la stessa via. Inoltre, è stata sviluppata un’area alberata a sud-ovest del comparto, assicurando un elevato valore ecologico e paesaggistico all’intervento. 

Rovellasca – via Giotto 
È prevista la demolizione del fabbricato dismesso in essere e la sua sostituzione con due edifici residenziali, per un totale di circa 36 unità abitative. L’intera area sarà riqualificata con l’aggiunta di un nuovo marciapiede lungo via Giotto, la creazione di due ampie zone parcheggio e la realizzazione di aree verdi che fungeranno da filtro tra la viabilità e le nuove abitazioni.  

Villaguardia – nuova proposta di rigenerazione urbana
È in attesa di autorizzazione un nuovo progetto di rigenerazione urbana. L’iniziativa consisterebbe nella demolizione del fabbricato fatiscente esistente e la costruzione di un edificio di cinque piani, destinato sia a uso commerciale che residenziale. La costruzione in altezza consentirebbe di creare un’area verde e zone parcheggio a uso pubblico. Sarebbe anche previsto uno spazio a piazza, destinato a piccole manifestazioni o come luogo di ritrovo.

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