Scegliere tra mutuo a tasso fisso o variabile non è facile. Ognuna di queste soluzioni ha dei pro e dei contro che spesso sono legati a fattori soggettivi e personali.

Oltre alle soluzioni più note, negli ultimi anni gli istituti di credito hanno cominciato a offrire due nuove tipologie di finanziamento per l’acquisto di beni immobili.

Una di queste è il mutuo green, caratterizzato da condizioni agevolate e destinato ad assicurare un miglioramento dell’efficienza energetica dell’abitazione di almeno il 30% o all’acquisto di immobili in classe A o B. Per maggiori informazioni, abbiamo pubblicato un articolo dedicato a questo link [https://www.guffanti.it/flex/cm/pages/ServeBLOB.php/L/IT/IDPagina/306].

La seconda novità introdotta dalle banche è il mutuo a tasso variabile CAP (o capped rate): un tipo di finanziamento che unisce i vantaggi del tasso fisso e di quello variabile.

Il mutuo CAP è una tipologia di mutuo che, in condizioni normali, ha le stesse caratteristiche di un mutuo a tasso variabile.

La differenza sostanziale è il fatto che l’interesse sul debito non possa superare una determinata soglia fissata dalle parti. Rispetto al tasso variabile quindi gli interessi non saranno strettamente indicizzati al tasso base, seguendone costantemente l’andamento, ma si arresteranno nel caso in cui dovessero raggiungere la soglia pattuita.

La presenza del CAP è un’importante garanzia per chi contrae il mutuo in quanto anche se la rata dovesse aumentare o diminuire, non supererà mai il tetto massimo prestabilito, che è conosciuto dal debitore già a partire dal momento in cui sottoscrive il contratto.

Come anticipato, il vantaggio maggiore del mutuo a tasso variabile CAP è la possibilità di avere una garanzia sulla rata massima mensile applicata.

Il risvolto è il fatto che, rispetto a un normale mutuo a tasso variabile, avrà dei costi leggermente più elevati: l’istituto di credito che concede il finanziamento infatti applicherà  uno spread (lo spread è una maggiorazione che si applica ad un tasso di riferimento che generalmente è il tasso Euribor ) superiore e probabilmente fisserà un floor (ovvero la soglia minima del tasso, sotto il quale non può scendere) più alto.

Con un andamento dei mercati lineare, il mutuo variabile con CAP è uguale ad un semplice variabile, fino a che il tasso di interesse non raggiunge la soglia limite: se il tasso di riferimento (solitamente l’Euribond) è inferiore al livello del capitalization rate, il calcolo della rata avverrà quindi regolarmente, applicando i parametri del tasso variabile. Se viceversa il tasso base dovesse superare il limite concordato, si applicherà il tasso soglia, fino a quando il tasso non torna al di sotto del valore massimo.

Come per le altre tipologie di mutuo, ogni banca ha delle particolarità che caratterizzano i requisiti e i vincoli per l’erogazione.

La maggior parte delle banche adotta questo tipo di criteri:
·         La rata mensile del mutuo non deve superare 1/3 del reddito mensile del/dei richiedente/i del mutuo, al netto di altri finanziamenti aperti;
·         L’importo richiesto alla banca non deve superare l’80% del totale dell’importo versato per l’acquisto dell’immobile (esistono ad ogni modo istituti che derogano a questo limite);
·         L’importo versato per l’acquisto dell’immobile deve riflettere il valore effettivo dell’immobile.

Il tasso variabile con CAP rappresenta certamente un buon compromesso tra finanziamento a tasso fisso e variabile: si possono sfruttare infatti sia i vantaggi del tasso fisso, ovvero la garanzia di una rata massima definita, sia quelli del tasso variabile, ovvero un interesse in linea con l’andamento dei mercati.

Visto il costo leggermente superiore rispetto ai canonici mutui a tasso variabile, è sempre utile vagliarlo sulla base del proprio piano di ammortamento.

Tale tipologia di finanziamento risulta comunque spesso vantaggiosa per finanziamenti di durata superiore ai 20 anni; inoltre, nello scenario economico attuale caratterizzato dall’aumento progressivo dei tassi di interesse, può risultare una scelta conveniente per coloro che non vogliono rischiare di avere delle rate mensili al di sopra delle proprie capacità reddituali.

 Se vuoi confrontare le soluzioni a tasso fisso o variabile, puoi visitare questo articolo che le spiega nel dettaglio [https://www.guffanti.it/it/news/mutui2022].