Quando
si pensa agli incentivi fiscali in materia di “immobili”, i primi a venire alla
mente sono sicuramente Il Superbonus e il Sismabonus, che abbiamo
ampiamente trattato in alcuni dei nostri precedenti articoli.
Quest’oggi
vorremmo però parlare di una tipologia di bonus “ordinario” meno conosciuto, ma
che permette di acquistare la propria abitazione con un incentivo fiscale
pari al 12,5%.
La
legge di Bilancio 2022 conferma infatti l’esistenza di varie tipologie di
incentivi, con scadenza al 31 dicembre 2024: tra questi è presente il bonus
per l’acquisto di immobili ristrutturati (art. 16-bis, comma 3, del TUIR).
Come
per gli altri incentivi, anche in questo caso è possibile sia sfruttare la
detrazione fiscale diretta, sia la cessione del credito a istituti
finanziari.
Quando
rileviamo uno stabile, i nostri tecnici effettuano uno studio di fattibilità
per comprendere se sia possibile demolirlo e ricostruirlo. Se l’intervento è inquadrabile
come ristrutturazione o restauro (con interventi di cui alle lettere c) e d)
del comma 1 dell'art.3 del dpr 380/2001), quando lo mettiamo in vendita gli acquirenti
possono sfruttare una detrazione che è stata descritta nel dettaglio nella Circolare
n. 13/E del 2019, di cui riportiamo un estratto:
"La detrazione per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio spetta anche nel caso di acquisto di unità immobiliari ubicate in fabbricati sui quali sono stati effettuati interventi di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia.
La
detrazione spetta a condizione che:
·
l’unità
immobiliare sia ceduta dall’impresa di costruzione o di ristrutturazione
immobiliare o dalla cooperativa che ha eseguito gli interventi;
·
siano stati effettuati interventi di restauro
e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia (non compete, quindi,
se sono stati eseguiti interventi di semplice manutenzione ordinaria o
straordinaria);
·
gli
interventi realizzati riguardino l’intero fabbricato.
La
vendita o l’assegnazione dell’immobile deve essere effettuata, a partire dal 1°
gennaio 2015, entro diciotto mesi dalla data del termine dei lavori”.
Sulla
base delle precedenti norme agevolate a regime e all’incrocio della legge di
bilancio 2022 ciò significa che per i lavori effettuati entro e non oltre il
31 dicembre 2024 la detrazione IRPEF (che andrà ripartita in 10 anni) della
quale possono fruire gli acquirenti degli immobili ristrutturati è pari al
50% del 25% del prezzo di acquisto dell’immobile, con un tetto di spesa di
96.000 euro, a prescindere dal costo degli interventi sostenuti dalla nostra
impresa per rimetterlo a nuovo.
Se,
ad esempio, fossi interessato all’acquisto di un immobile demolito e ricostruito
che rientra nelle categorie sopra citate, il cui prezzo è di 350.000 euro
(compresa IVA), l’importo su cui è possibile applicare la detrazione sarebbe
pari al 25% di 350.000 euro, ovvero 87.500 euro. Come anticipato però,
l’effettiva detrazione sarebbe pari al 50% di 87.500 euro, ovvero 43.750 euro, cioè
il 12.5% dell’importo rogitato.
Riassumendo
quindi, alcuni interventi che prevedono la demolizione di fabbricati esistenti
(come, ad esempio, industrie dismesse) e la ricostruzione si inquadrano, ai
fini autorizzativi, come ristrutturazioni beneficiando della detrazione del
12.5% per un massimo di 96.000 euro di credito d’imposta.
Questo
si traduce nell’occasione di poter acquistare immobili nuovi pur beneficiando
di incentivi fiscali.
Un
altro vantaggio di questo incentivo è il fatto che si può applicare sia a
immobili ultimati, sia a immobili la cui ricostruzione è in corso, col
beneficio per l’acquirente di poter effettuare delle scelte sul capitolato,
proprio come per l’acquisto di immobili nuovi su carta.
Secondo
la circolare n. 13/E/2019 infatti: “l’agevolazione non è condizionata alla
cessione o assegnazione di tutte le unità immobiliari, costituenti l’intero
fabbricato, in quanto ciascun acquirente può beneficiare della detrazione in
relazione al proprio atto di acquisto o assegnazione. Inoltre, è possibile
fruire della detrazione anche se il rogito è stato stipulato prima della fine
dei lavori riguardanti l’intero fabbricato. In tal caso, tuttavia, essendo
necessario che si realizzi anche il presupposto costituito dell’ultimazione dei
lavori riguardanti l’intero fabbricato, la detrazione può essere fruita solo dall’anno
di imposta in cui detti lavori siano stati ultimati”.
Un
ulteriore vantaggio di questo bonus è il fatto che gli immobili possono
essere catastalmente di qualsiasi tipo, anche di lusso.
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